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Tempos Imobiliários Complexos e a Importância de uma Consultoria Especializada…

Celebro PensandoO cenário econômico atual do país e do mercado imobiliário é complexo…,

Surfando a “onda” de um  crescimento econômico fomentado por uma política de incentivo ao consumo, com fartura de crédito, juros, inflação, dólar e tarifas públicas  sob controle, PIB em alta, com aumento da faixa de população na considerada “classe média”, mercado de risco em queda ,aporte  de grandes capitais estrangeiros em incorporadoras nacionais e um mercado que estava contido há muitos anos tivemos por alguns anos um “boom” imobiliário que resultou em rápida valorização dos imóveis e o ingresso dos mesmos em um novo patamar de preços.

 Sem querer entrar  no mérito  do custo  de  como esta situação foi sustentada e mantida frente a uma crise internacional geral,  ocorre que, hoje, a realidade econômica com baixo crescimento, ajuste fiscal, reajustes de tarifas de serviços públicos, aumento de juros, queda do valor internacional do petróleo, elevação do dólar e que somados  a crise política, energética e “ética” , diga-se (Petrolão e outras) impacta diretamente na segurança financeira da população e no mercado imobiliário como um todo…

Por outro lado, a necessidade de moradia permanece e continuamos com um déficit imobiliário elevado. Boa parte da população necessita comprar seu imóvel, seja para sair do aluguel,  iniciar ou ampliar sua família,  otimizar sua mobilidade urbana, ter um imóvel mais moderno  com menor custo de manutenção, maior qualidade de vida, independência familiar ou ainda, montar seu escritório, empresa, …..enfim, os motivos são os mais variados e  é fato que a  aquisição imobiliária não se esgota e  é um fenômeno continuo…..

Evidente, que o mercado atual sofreu mudanças com uma diminuição da atuação “especulativa” para ganho com revendas em curto prazo, e com o amadurecimento de um comprador mais exigente  que busca imóveis para uso próprio.

O tradicional investidor “patrimonial” de longo prazo, também se mantem no mercado, principalmente por conhecer que o mesmo é cíclico, que existem oportunidades e que  necessita diversificar e encontrar bons negócios para preservar e investir seu capital frente a falta de opções seguras no mercado de investimentos….

É preciso levar em conta, também, que o mercado imobiliário é impactado por outros fatores regionais não tão claramente perceptíveis para muitos, como  novos planos diretores e operações urbanas locais específicas de cada cidade em andamento, que alterando  significativamente os índices de metragens permitidas á  serem construídas  em relação aos terrenos e suas localizações, bem como quantidades de vagas por metragem/imóvel, alturas dos edifícios, recuos e outros, impactam diretamente  a regulação de preço e valor da principal matéria prima deste mercado ” o terreno”…insumo cada vez mais escasso nas grandes cidades…

Entender todas estas dinâmicas  que ditam tendências de mercado, de crescimento da cidade e de valorização,  bem como, de aspectos de arquitetura e  qualidade de uma construção e do seu Incorporador,  valores regionais  e opções do mercado, conceitos de infra estrutura e sustentabilidade(tão necessários frente aos futuros custos de água e energia) aliado a capacidade de  um levantamento minucioso das reais necessidade financeiras, de espaço, de qualidade de moradia, de localização e mobilidade do comprador e realizar o cruzamento de todos estes dados para elencar o imóvel adequado não é tarefa fácil e necessita de profissionais experientes e atualizados quando se fala na aquisição de um imóvel, seja para morar, investir ou trabalhar…..

Atualmente, frente a facilidade com que os meios de comunicação e marketing  disponibilizam e bombardeiam informações ao cliente, onde  campanhas digitais com descontos “mágicos” perseguem o usuário em seus perfis eletrônicos, aliados a facilidade de atendimentos “virtuais” instantâneos e incompletos( ocorridos em minutos entre o café, reuniões ou almoços),e vítima de  bombardeios de emails e ligações de vendedores, o cliente tem dificuldade de encontrar e estabelecer  vínculo com  profissionais  experientes que sejam capazes de lhe conduzir e auxiliar  por todo este processo  com segurança e profissionalismo.

Envolvido neste emaranhado de informações complexas, muitas vezes, o comprador sem a correta orientação, acaba por se tornar  “vitima” e “presa” fácil de uma compra errônea, baseada apenas em preço/desconto “momentâneo”  de imóveis, que não refletem a importância e a sua real necessidade da aquisição de um bem patrimonial por 10/15/20 ou mais anos ou a possibilidade de um excelente investimento, levando o que não queria  ou realmente precisava, com a sensação, ainda, que fez um excelente negócio e pagou “barato”…..ou, ainda, inundado pela sensação de insegurança resultante do excesso de informações negativas, acaba sem subsídios para decisão e retarda sua compra, muitas vezes, desperdiçando o que poderia ser um bom momento de mercado para sua aquisição.

Fica aqui, portanto, algumas dicas de que frente a este complexo mercado e cenário atual se faz necessário e é  cada vez maior o valor de uma  consultoria experiente e atualizada, que seja capaz de auxiliar na  correta  aquisição de um imóvel.

31/03/2015 Flavio Westmann, Arquiteto, Eng. Civil e Consultor Imobiliário, para “SerImóvel”

 

Condo-Hotel …O que é? Investir é um bom negócio? Mercado de Hotelaria…

Atualmente, o  turismo de negócios e eventos é  um dos setores que mais cresce no Brasil. Somado as demais demandas turísticas e, em contraste com a tímida  oferta de novas unidades hoteleiras,  deverá  manter os níveis de ocupação dos hotéis elevados    pelas próximas décadas.

Em São Paulo, por exemplo, nos 3 últimos anos, foram lançados apenas 200 unidades e o deficit anual pode chegar a cerca de 1800 unidades por ano, segundo a ” HotelIvest”.

A evolução da diária média em mercados como São Paulo tem sido de cerca de 20% ao ano….

Neste panorama, um novo conceito de Investimento está tomando corpo em algumas cidades.  São os Condo-Hoteis….

Mas, afinal,  o que é um Condo-Hotel?

É um hotel em que cada quarto é vendido para um adquirente investidor imobiliário diferente. É a evolução dos flats e apart-hoteis, pois oferece uma estrutura jurídica e operacional mais adequada. O  Holiday In do Anhembi, entre outros em São Paulo está estruturado desta forma.

Um condo-hotel é um mix de imóvel com negócio hoteleiro.

São muitas empresas envolvidas, no lançamento e na Operação.

De uma maneira geral teremos o Incorporador Imobiliário(Responsável pela aquisição do Terreno,  Gerenciamento dos Projetos,  da Obra, e da contratação dos demais gestores do negócio),  a Operadora hoteleira( responsável pela efetiva exploração e gerenciamento do hotel e de suas funcionalidades),  A Consultoria Hoteleira (Responsável pela adequação do melhor conceito hoteleiro ao mercado, avaliando a viabilidade financeira do negócio),  o Asset management/mandatária ( Responsável pela gestão do ativo e representante do condomínio perante a Operadora hoteleira visando maximizar o retorno do investimento) e a Comercializadora(Responsável pela Intermediação de vendas das unidades autônomas)

Para os Interessados, O SECOVI (Sindicato da Habitação), lançou recentemente um manual completo com as melhores práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados com muita informação relevante sobre o setor:

Link para Download: http://serimovel.files.wordpress.com/2013/03/manual-hotelariapdf1.pdf

Ibis Ibirapuera - Perspectiva da fachada
Ibis Ibirapuera – Perspectiva da fachada

Conheça, também, o mais novo breve lançamento na região do Ibirapuera, o Ibis Ibirapuera, estruturado no mesmo conceito.   : http://serimovel.com/?p=2050 .

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RALF(Flavio Westmann) , Engenheiro, Arquiteto e  Consultor Imobiliário…,                                         Cau 29827-1– Creci 106919

Contatos: (11)991378800 (11)31593409

 ralf.consultoria@yahoo.com.br , flavioew.consultoria@gmail.com

Aviso de Comercialização

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Retrato Paulista – Sinônimo de Qualidade de Vida

A busca por um imóvel esta associada a qualidade de vida. Alguns aspectos se destacam nesta busca. A  localização, normalmente, considerada pela grande maioria como essencial  :  mobilidade urbana,  facilidade de  acesso ao trabalho,  comércio,  serviços, cultura e segurança. Características do projeto :    dimensões e formatos da planta e dos ambientes, vagas, áreas de lazer e   padrão do empreendimento e outras ligadas as necessidades  individuais familiares. Viabilidade financeira da aquisição e aspectos,  como qualidade da construção,  paisagismo,  acessos, vistas , insolação, recuos, sustentabilidade , estilo  e uma série de outros  são decisivos para a escolha. Evidente, que a ordem e peso dos fatores tem que se adequar a cada situação familiar ou individual… Mas, de uma forma ou de outra, a maioria destes itens compõem um processo de busca e escolha….. Estes, também, costumam ser os mesmos fatores, ou deveriam ser, que levam um consultor de venda a investir seu tempo na comercialização de um produto específico com maior ou menor intensidade…e digo isto, porque o consultor precisa comprar primeiro a “ideia” do empreendimento, para, então poder encantar e impactar seu cliente. Recentemente, visitei um de nossos próximos lançamentos e, realmente fiquei encantado com as características do mesmo. Se trata do  Retrato Paulista, da Incorporadora Portuguesa Teixeira Duarte, cujo grupo é responsável por empreendimentos de grande porte em diversos países em setores de infraestrutura como energia, transportes, distribuição e outras e, que, também, vem atuando no mercado imobiliário. Localizado entre a Aclimação e o Paraíso a poucos metros de duas estações de metrô,

Retrato Paulista - Distância Paraíso

O empreendimento está próximo ao grande polo cultural, de serviços, gastronomia e hospitalar da Av. Paulista, entre dois Parques importantes de São Paulo, com facilidade de acesso ao Litoral e a maior parte das principais vias arteriais centrais..

Distancia Retrato Paulista - Vergueiro

.Retrato Paulista - Local sem escala

Implantado em um terreno com mais de 4800 m2, possue uma única torre, o que liberou espaço para um paisagismo e uma área de lazer generosa. Implantacao Retrato Paulista

Em uma torre muito bem posicionada, os apartamentos possuem dois ou três dormitórios com plantas equilibradas , versáteis e vagas demarcadas.

Retrato Paulista - Fachada

Retrato Paulista -Tipo 74 m2 Retrato Paulista - Planta Tipo 106 m2 Retrato Paulista – Planta Tipo 106 m2

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RALF(Flavio Westmann) , Engenheiro, Arquiteto e  Consultor Imobiliário…,                                         Cau 29827-1– Creci 106919

Contatos: (11)991378800 (11)31593409

 ralf.consultoria@yahoo.com.br , flavioew.consultoria@gmail.com

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