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Preciso adquirir um imóvel e agora… por onde começo ?

Por Arq. Flavio Westmann para SerImovel – 18/04/2017

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Após anos envolvido nos mercados de Arquitetura e Imobiliário, acompanhei, infelizmente, várias situações, onde, o cliente, após uma árdua busca, desorientado e impactado pelo forte marketing imobiliário acabou realizando uma aquisição por impulso, a qual, posteriormente se revelou como inadequada às suas “reais” necessidades.

As questões que impulsionam uma compra são as mais diversas, envolvendo fatores mais racionais, como  saída do aluguel, aumento ou diminuição da família, alteração de renda, local ou forma de trabalho, investimento patrimonial, melhoria na mobilidade e infraestrutura até outras mais subjetivas, e, não menos importantes, como as ligadas a aspectos de afetividade com o local, região, familiares e aspectos psicológicos como conquista, prestígio, poder, e outros fatores inconscientes.

Portanto, ao iniciar um planejamento para uma aquisição imobiliária, muitas são as dúvidas.

Comprar um imóvel na planta, pronto, novo, usado para reforma, em que localização, tamanho, tipo e com quais característicasrquitetônicas, são, algumas, dentre  muitas, das incertezas mais comuns.

Devido minha formação, costumo fazer um paralelo, de que o processo de entendimento destas necessidades é muito similar com o “imput” necessário para se desenvolver um projeto de Arquitetura, e, sem uma consultoria adequada, o cliente pode  perder o foco e o “fio da meada”.

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Talvez, um dos fatores  responsáveis, seja a forma atual de contratação imobiliária, onde, o vínculo entre o corretor e o cliente é pouco sólido e estreito, pois é baseado em um  comissionamento pós-venda, o que permite ao cliente ser atendido por inúmeros profissionais ao mesmo tempo em um processo, onde a quantidade prevalece sobre a qualidade.

Com a  facilidade ao acesso “on Line”, que, embora  prático, gera muita informação (nem sempre de qualidade),   o trabalho de “clinico geral”, acaba ficando com o próprio cliente, que tem que levantar, gerar e adequar uma enorme quantidade de informações e atendimentos, e,  muitas vezes, somado a falta de clareza de suas “reais necessidades” o torna presa  fácil  de uma “oferta atraente”.

Diferentemente, na área da Arquitetura,  quando o cliente busca um profissional para um projeto, a relação de “intimidade” já se cria com base em outra forma de relação comercial, onde  uma confiança prévia permite desenvolver um trabalho mais estreito e integrado…

Diante de tantos desafios e longe, aqui, de querer elaborar um manual,  uma vez que, considero o conjunto de necessidades muito  pessoal e específico, mas, ao mesmo tempo, tendo presenciado várias escolhas equivocadas, gostaria de deixar ao menos, um “fio da meada” importante para facilitar uma boa aquisição.

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Na busca profissional de tentar, sempre, gerar “ o melhor resultado” para o “ser humano” que irá habitar um espaço, em sua grande maioria, por um longo período, seja este,  residencial, comercial, institucional ou outro , acredito que as “palavras mágicas” são “Qualidade de Vida”  e  “ Segurança”, principais questões históricas do ser humano, na sua busca de abrigo.

Questões estas, vistas sob ângulos emocionais, financeiros, físicos,  afetivos e subjetivos como reconhecimento prévio de um conjunto de necessidades pessoais e internas do usuário ou conjunto de futuros usuários de um ambiente.

A análise individual dos  principais aspectos envolvidos (fig. 1) e, como estes se relacionam no momento da compra, assim como, no tempo futuro sob a ótica de otimizar a  qualidade  de vida esperada ou possível, me parecem ser as questões fundamentais para quem busca um espaço para habitar…

São estes fatores que irão resultar em diferentes graus de escolhas com relação  às características do imóvel: proximidades de transportes e infraestrutura, tamanho, segurança, tipo do imóvel (casa, apartamento, condomínio), tipo de aquisição(usado, na planta, novo, com reforma), integração social, sustentabilidade, integração com o local, solução financeira (quitado, financiado, com divida, prazos de pagamentos), Arquitetura e Design, estrutura de lazer e outras, valendo-se  de pensamentos similares de adequação para espaços de diferentes tipos de usos.

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Muitas vezes, após uma análise mais profunda, o comprador poderá descobrir que  apenas uma reforma do próprio imóvel poderia ser a solução mais viável, outras, uma aquisição de um imóvel usado, mas em boas condições ou de um novo no “osso”, na planta… ou, até, de um projeto e construção personalizado.São muitas as possibilidades, sem falarmos, também, em uma  possível locação.

Entender ao máximo  suas reais necessidades, motivações e possibilidades,  bem como  elencar  e estreitar o relacionamento com profissionais qualificados para auxiliar nesta tarefa de diagnóstico, checagem, solução e segurança documental,  me parecem, por hora, no nosso modelo atual de mercado, a melhor forma de acertar na sua aquisição, seja ela uma compra de novo, usado, reforma ou projeto.

Flavio Erwin Westmann para “serimovel” 18/04/2017

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O estande – uma viagem mágica entre o “espaço” e o “lugar” …

O estande –  uma viagem mágica entre o “espaço” e o “lugar”…

Por Arq. Flavio Westmann para SerImovel – 03/11/2016

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Quem já passou pela experiência de buscar um novo imóvel, com certeza, em algum momento, teve a experiência de conhecer um estande de lançamento, ou para quem não está acostumado o chamado  “imóvel na planta” …..

Neste local, somos capazes de assumir a aquisição de um dos maiores sonhos de nossas vidas, cujo valor e prazo de pagamento,  na sua maioria, representam anos e anos de muito trabalho….

E, o mais incrível, é que, neste momento da compra, ele, absolutamente, ainda, “não existe”…ao menos no mundo “concreto”….

Como transformar um “terreno vazio” , onde ás vezes, nem conhecemos a  região e chegamos com o “Waze” em uma referência de um futuro “lar” …

Pois bem, já reparou que ao entrar em um plantão, alguns dos primeiros painéis visíveis que o corretor lhe apresenta localizam o terreno em relação ao bairro, a região e muitas vezes até em relação a cidade(dependendo da envergadura do empreendimento)…

Também, costumam indicar as principais referências em termos de transportes, comércio, serviços e cultura… e, desta forma, você começa a “sentir” que aquele local, já é, um pouco mais familiar, passando a ter  dimensão das distâncias entre  seu trabalho, seus parentes, suas atividades sociais, recreativas e culturais.

Chamamos a isto de sua localização no macro da cidade….

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* Foto da maquete de localização Macro do empreendimento New Way –  Flavio Westmann

Um pouco mais a frente, o corretor lhe apresenta uma grande maquete, mostrando em detalhes o volume da edificação, a fachada os recuos, os materiais, os acessos, as áreas  de lazer externas (até internas) e o paisagismo…Tem até um homenzinho sentado no jardim e outro de pé no terraço…e, desta forma,  você começa a ter referências da escala do empreendimento, se desligando de que está, apenas, em um terreno vazio……

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*foto da maquete no empreendimento “Jardim das Perdizes” – Flavio Westmann

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*Foto da maquete do empreendimento Time no Jardim das Perdizes – Flavio Westmann

Nesta pequena viagem, o corretor passa a lhe mostrar vários quadros com  imagens em perspectivas internas das áreas  da edificação como : hall de entrada, espaço gourmet, academia, praças e outras.. Neste ângulo de visão você já é o usuário e está inserido na edificação. A  seguir, lhe encaminha para as  plantas e perspectivas  das unidades com desenhos em detalhes da sala, terraço, cozinha, dormitórios e todos os espaços pertinentes….

A esta altura, no caminhar do macro para o micro, você tem apenas um desejo restante : entrar na “casa dos seus sonhos”….., é quando, então, o corretor lhe convida para conhecer o apartamento “decorado”…..

Na entrada, já tem uma visão ampla da sala, da luz que vem pelo terraço, da integração da cozinha, do conjunto da mobília e da amplitude do apartamento…

Começa, então, a percorrer a sala e reparar em uma linda mesa de vidro preparada para um jantar para 6, 8, 10 pessoas… que a cozinha está integrada com uma bela ilha de granito com um “cooktop”…  e, que ao lado tem uma aparador, uma sala de estar com uma deliciosa “chaise long” em frente a um rack com uma TV de Led……e vai circulando….

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*Foto do apartamento decorado pela Arq. Fernanda Marques – Jardim das perdizes – Flavio Westmann

Entra no terraço gourmet, onde  uma bela churrasqueira divide o espaço com uma bancada de um lado e na outra ponta vários vasos  com plantas, flores e até uma grande rede lhe convida a repousar um pouco…

Percorre os dormitórios, os banheiros… e, assim, vai se deliciando com espaços preenchidos por objetos conhecidos : armários, camas com lençóis arrumados, espelhos, estantes com livros, quadros, tapetes…., tem até bonecas e carrinhos nos dormitórios das crianças.

Em determinado instante, começa a tocar alguns objetos, que lhe chamam a atenção pelo volume, pela textura…, quando não, até se senta no terraço ou na sala para apreciar melhor o ambiente, muitas vezes ao som de uma música e de algum delicado aroma …..

Nesta altura, já imagina o local com seus filhos, seu animal de estimação e seus parentes em um delicioso jantar. Está envolvida em   sensações que lhe remetem ao conhecido, a segurança, a proteção, ao acolhimento…,está completamente  localizada no tempo e no espaço….em um “lugar”…

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*Foto do apartamento decorado pela Arq. Fernanda Marques – Jardim das perdizes – Flavio Westmann

Se este será o “seu lugar” é um outro capítulo…que irá iniciar, quando lentamente vai deixando o decorado em direção a um local para sentar  e conhecer os aspectos comerciais envolvidos…

Sem querer entrar em aspectos comerciais e de marketing imobiliário,  fica  aqui apenas esta analogia de como um estande é capaz de proporcionar uma viagem mágica entre o “espaço e o lugar….muitas vezes..”o seu lugar”!!!!!!!

OBS: as fotos apresentadas no texto, são fotos de arquivos pessoais de diversos estandes, são apenas ilustrativas , não possuem vínculos nem referências entres as mesmas, ordem cronológica ou outra conotação que não seja ilustrar o texto acima….

Arq. Flavio Erwin Westmann para “serimovel” 03/11/2016

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IMÓVEL, A HORA É DE COMPRAR OU AGUARDAR, O QUE FAZER ?


       A HORA É DE  COMPRAR OU AGUARDAR,  O QUE FAZER  ?

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A pergunta está na cabeça de muitos candidatos a casa própria, ou a um upgrade de sua atual moradia…

Após uma período de alta valorização, economia aquecida, juros baixos, alta demanda e fila para garantir uma unidade de lançamento o mercado imobiliário desde o final de 2013 e início de 2014 entrou em um ritmo de venda mais lento……A economia do país  está retraída e não anima os compradores a assumir dívida de longo prazo em meio a instabilidade política e econômica atual….

Por conta de tudo isso, os estoques das Incorporadoras estão elevados e os lançamentos de novas unidades postergadas…..

Entretanto, se a demanda está menor e a oferta maior isto significa que o mercado está oferecendo “oportunidades” …são inúmeras promoções e  feirões com grandes descontos….

Com 20 anos no mercado de construção e arquitetura e mais 7 anos no mercado de lançamentos imobiliários, já acompanheis alguns ciclos de retração econômica e na construção civil e é necessário olhar o panorama de uma forma mais ampla, principalmente no que se refere a valorização….

O fato é que o deficit habitacional brasileiro, ainda, é muito elevado e fatores como migração de bairros, casamento, moradia individual, adequação de tamanho da  moradia , necessidade de segurança e necessidade de sair do aluguel estão sempre presentes, independentemente do panorama econômico….portanto, o mercado pode diminuir o seu ritmo, mas, se não está lançando novos empreendimentos, em algum momento o ciclo inverterá novamente….

Diante de todo este quadro, inúmeros candidatos a sua casa própria se questionam o que fazer….aproveitar os descontos e uma maior facilidade de negociação…ou, aguardar …..

Na prática, as boas negociações estão ocorrendo nas unidades em obras com prazo de entrega próximo e nas recém-entregues….

Isto, por conta do estoque resultante da grande quantidade de distratos, pela diminuição de fato da economia e pela necessidade de  um aporte maior de valor em curto prazo, uma vez que os bancos estão restringindo uma maior capacidade de financiamento pós obra….

Entretanto, temos, em paralelo um outro cenário se desenvolvendo, que é necessário ao comprador estar atento….

Se hoje, os estoques estão sendo vendidos, os lançamentos são poucos e a demanda por imóveis continua por conta dos fatores citados acima, o que deve ocorrer em um curto prazo de tempo?

É preciso olhar, também,  o mercado imobiliário de uma forma mais ampla, principalmente em relação ao seu principal insumo…o “terreno”, matéria prima finita, e não de reposição automática, como no caso da indústria metalúrgica….e, também, sob a ótica do seu aproveitamento. Estamos falando, dos índices de aproveitamento do mesmo para construção e dos fatores envolvidos, como índices de prefeitura e coeficientes de aproveitamento que estão ligados diretamente a plano diretor da cidade …

Algumas cidades como São Paulo, recentemente, aprovaram seu novo plano diretor com uma clara reorientação do tecido urbano….de uma forma mais simplista a ordem é diminuir o adensamento nos bairros residenciais, dificultando a verticalização e incentivar o adensamento próximo a linhas de metrô e corredores de grande circulação…..

Para este processo, inibe a construção de vagas de uma forma geral, inibe o aproveitamento dos terrenos no miolo dos bairros e estimula o aproveitamento junto aos metrôs e corredores de onibus….Segundo a maior parte dos especialistas, na prática o valor dos terrenos e do custo da construção civil deverá crescer em um patamar significativo….

Portanto, fica a pergunta…ainda, existe espaço para diminuição dos valores…ou a hora de compra é agora ? 

Na minha visão, a hora é agora…Realizar uma análise criteriosa das opções de mercado e com uma boa consultoria especializada identificar quais opções “realmente” atendem uma necessidade específica, olhando sempre localização x qualidade x custo x benefício.

Diante de tantas “oportunidades” o comprador pode ser levado a adquirir algo baseado apenas no custo…é necessário olhar para o “Valor” do que se está adquirindo….

O mercado é cíclico e em breve retomará com novas construções dentro de um novo ciclo de valores e posicionamento de mercado e, muito em breve, veremos um novo ciclo de valorização…

Flavio Erwin Westmann

Arquiteto, Eng. Civil e Consultor Imobiliário para

“Serimovel News”

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Lançamento Residencial Itaim

 

Lançamento Residencial No Itaim

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RALF(Flavio Westmann) , Engenheiro, Arquiteto e  Consultor Imobiliário…,                                         Cau 29827-1– Creci 106919

Contatos: (11)991378800 (11)31593409

 ralf.consultoria@yahoo.com.br , flavioew.consultoria@gmail.com

Aviso de Comercialização

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